Come vanno suddivise le spese condominiali?

Oltre l’ordinario e lo straordinario: una guida chiara alla ripartizione delle spese condominiali

La vita condominiale, si sa, porta con sé non solo la comodità della condivisione di spazi e servizi, ma anche l’onere delle spese per il loro mantenimento. Spesso, però, la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, cardine per la corretta ripartizione dei costi, genera confusione e possibili controversie. Questo articolo si propone di fare chiarezza, andando oltre la semplice dicotomia e offrendo una panoramica più dettagliata.

Il principio base, sancito dall’articolo 1123 del Codice Civile, prevede la ripartizione delle spese in base ai millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale. Ma cosa si intende per spese ordinarie e straordinarie?

Le spese ordinarie riguardano la gestione e la manutenzione ordinaria delle parti comuni, necessarie per il corretto funzionamento e la conservazione dell’edificio. Alcuni esempi includono:

• Pulizia e igiene: spese per la pulizia delle scale, dell’androne, degli ascensori e degli spazi comuni.
• Utenze: consumi di acqua, luce e gas per le parti comuni.
• Manutenzione ordinaria: piccoli interventi di riparazione, come la sostituzione di lampadine, la riparazione di un interruttore o la manutenzione del giardino.
• Stipendio del portiere: se presente.
• Spese amministrative: compensi dell’amministratore e spese per la gestione condominiale.

Queste spese, in linea di massima, sono a carico dell’inquilino, a meno che il contratto di locazione non disponga diversamente.

Le spese straordinarie, invece, riguardano interventi di maggiore entità, volti a migliorare, innovare o sostituire parti comuni dell’edificio. Esempi tipici sono:

• Ristrutturazione della facciata: rifacimento dell’intonaco, tinteggiatura, ripristino di balconi.
• Sostituzione della caldaia condominiale.
• Installazione di un nuovo ascensore.
• Riparazione del tetto.
• Interventi di adeguamento alle normative vigenti: ad esempio, in materia di sicurezza o efficienza energetica.

Queste spese sono generalmente a carico del proprietario dell’immobile.

Tuttavia, la distinzione non è sempre così netta. Ad esempio, la sostituzione di un componente della caldaia può essere considerata ordinaria se si tratta di una riparazione, straordinaria se implica un miglioramento tecnologico. Allo stesso modo, la tinteggiatura della facciata può essere considerata ordinaria se si tratta di semplice manutenzione, straordinaria se prevede un cambio di colore o l’utilizzo di materiali innovativi.

Per evitare ambiguità e controversie, è fondamentale che il regolamento condominiale definisca con precisione le diverse tipologie di spesa e la loro ripartizione. In caso di dubbi, è sempre consigliabile consultare l’amministratore condominiale o un esperto in materia. Una corretta e trasparente gestione delle spese condominiali è fondamentale per garantire la serenità e la buona convivenza all’interno del condominio.