Quanto vale in meno un immobile locato?

L’impatto della locazione sul valore di mercato di un immobile: un’analisi attuale

La legge 392/78, nota come legge sull’equo canone, ha lasciato un’eredità duratura nel mercato immobiliare italiano, segnando profondamente la percezione del valore di un immobile locato. Seppur abrogata, l’ombra della sua influenza sulla liquidità degli immobili occupati permane, ponendo la questione cruciale: quanto incide effettivamente una locazione sul valore di mercato di un immobile oggi?

Le stime del passato, che quantificavano in circa il 30% la svalutazione di un immobile locato rispetto ad uno libero, con una riduzione al 15% in caso di vendita con mantenimento dell’inquilino, rappresentano un’indicazione significativa, ma necessitano di un’analisi aggiornata al contesto attuale. La legge sull’equo canone, con le sue rigide limitazioni sui canoni di locazione, creava un significativo disincentivo alla vendita di immobili occupati. La difficoltà di liberare l’immobile in tempi rapidi, la potenziale presenza di contenziosi con l’inquilino e l’incertezza sul futuro canone rendevano l’investimento meno appetibile per i potenziali acquirenti.

Oggi, il quadro normativo è diverso. La legge 431/98 e successive modifiche hanno introdotto maggiore flessibilità contrattuale, consentendo ai proprietari una maggiore autonomia nella definizione dei canoni e delle condizioni di locazione. Tuttavia, la svalutazione legata alla presenza di un inquilino persiste, seppur in misura probabilmente inferiore al 30% del passato. Diversi fattori concorrono a determinare questa diminuzione di valore:

• Tempo di alienazione: La vendita di un immobile locato richiede tempi mediamente più lunghi rispetto ad uno libero, comportando costi aggiuntivi di gestione e una minore rapidità di ritorno sull’investimento.
• Rischio di contenzioso: Nonostante le tutele normative, sussiste sempre il rischio di controversie con l’inquilino, con possibili ritardi nella conclusione della vendita o costi legali.
• Limitazioni nell’accesso all’immobile: La necessità di concordare con l’inquilino visite per potenziali acquirenti può rallentare il processo di vendita.
• Prezzo di mercato: L’offerta di immobili liberi sul mercato influenza la valutazione di quelli locati, creando una competizione che penalizza gli immobili occupati.

Quantificare con precisione la svalutazione attuale è complesso e dipende da una serie di variabili, tra cui la tipologia di contratto di locazione, la durata residua del contratto, la qualità dell’inquilino e le condizioni di mercato locali. Si può ipotizzare, tuttavia, una penalizzazione compresa tra il 5% e il 20%, a seconda del caso specifico. Una valutazione professionale da parte di un agente immobiliare esperto è fondamentale per una stima accurata.

In conclusione, pur essendo meno drastica rispetto al periodo dell’equo canone, la locazione continua ad influenzare negativamente il valore di mercato di un immobile. Una corretta valutazione del rischio e una gestione oculata del rapporto locatore-inquilino sono essenziali per minimizzare questa penalizzazione e ottenere il miglior prezzo di vendita possibile. La trasparenza e l’utilizzo di contratti ben strutturati diventano, quindi, strumenti fondamentali per chi desidera vendere un immobile locato.