Qual è la differenza tra un contratto a canone concordato e la cedolare secca?

Contratto a Canone Concordato e Cedolare Secca: le Differenze Chiave per Proprietari e Inquilini

Nel complesso panorama delle locazioni immobiliari italiane, due concetti spesso si intrecciano, generando confusione tra proprietari e inquilini: il contratto a canone concordato e la cedolare secca. Sebbene entrambi siano legati alla tassazione dei redditi derivanti dall’affitto, rappresentano aspetti distinti, con implicazioni significative per ambo le parti. Cerchiamo di fare chiarezza sulle differenze fondamentali.

Il Contratto a Canone Concordato: un Accordo sui Prezzi Definito dal Territorio

Il contratto a canone concordato, a differenza del contratto a canone libero, non permette al proprietario di fissare liberamente il prezzo dell’affitto. È invece un accordo che prevede un canone di locazione stabilito sulla base di specifici parametri definiti dagli accordi territoriali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini. Questi accordi prendono in considerazione diversi fattori, come la zona in cui è situato l’immobile, le sue caratteristiche (metratura, stato di conservazione, presenza di servizi, ecc.) e la sua destinazione d’uso.

In sostanza, il proprietario che opta per un contratto a canone concordato si impegna a rispettare un intervallo di prezzo stabilito localmente, a fronte di benefici fiscali specifici. Questi benefici possono consistere in deduzioni sul reddito imponibile IRPEF (in alternativa alla cedolare secca, come vedremo) e agevolazioni sull’IMU e sulla TASI. La durata del contratto è di norma di 3 anni + 2 di rinnovo automatico, salvo disdetta da parte del locatore o del conduttore.

La Cedolare Secca: un Regime Fiscale Alternativo per i Redditi da Locazione

La cedolare secca, invece, è un regime fiscale alternativo all’ordinaria tassazione IRPEF. Consente al proprietario di applicare un’imposta sostitutiva forfettaria ai redditi derivanti dall’affitto, semplificando notevolmente la gestione fiscale. Invece di sommare i redditi da locazione agli altri redditi e sottoporli alle aliquote IRPEF ordinarie, il proprietario applica direttamente un’aliquota fissa al canone di locazione percepito.

Attualmente, le aliquote previste sono due:

• 21% per i contratti a canone libero.
• 10% per i contratti a canone concordato.

L’opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto, anche se previsto contrattualmente.

La Differenza Cruciale: natura del contratto vs. regime fiscale

La chiave per comprendere la differenza sta nella loro natura: il contratto a canone concordato è un tipo di contratto con caratteristiche specifiche legate alla determinazione del canone. La cedolare secca è un regime fiscale, un modo alternativo di tassare i redditi derivanti da locazione.

In pratica: come interagiscono?

Un proprietario può stipulare un contratto a canone concordato e, contestualmente, optare per la cedolare secca. In questo caso, beneficerà sia dei vantaggi del canone concordato (potenziali agevolazioni IMU/TASI) sia dell’aliquota agevolata del 10% prevista dalla cedolare secca per questa tipologia di contratto.

Tuttavia, è importante sottolineare che la cedolare secca può essere applicata anche a contratti a canone libero, ma in questo caso l’aliquota sarà del 21%.

Quale Scelta è la Migliore?

La scelta tra contratto a canone libero/concordato e l’opzione per la cedolare secca dipende da diversi fattori, tra cui la zona in cui si trova l’immobile, l’ammontare degli altri redditi del proprietario, le detrazioni fiscali di cui può beneficiare e le aliquote IMU/TASI previste dal Comune.

In generale, la cedolare secca risulta conveniente per chi ha redditi elevati e per chi prevede di non avere molte detrazioni fiscali. Il contratto a canone concordato, combinato con la cedolare secca al 10%, può rappresentare un’ottima soluzione per chi vuole ridurre al minimo il carico fiscale e beneficiare di ulteriori agevolazioni a livello locale.

È sempre consigliabile rivolgersi a un commercialista o a un consulente fiscale per valutare attentamente la propria situazione specifica e scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze.