Quando conviene stare in affitto?

Affitto o Proprietà: Quando la convenienza si veste di numeri

Il sogno della casa di proprietà è radicato nella cultura italiana, ma la realtà economica spesso impone una riflessione più pragmatica: conviene davvero comprare o è meglio rimanere in affitto? L’equazione non è semplice e non ammette risposte univoche, ma un parametro chiave, spesso trascurato, può illuminare la scelta: il rendimento lordo annuo di un investimento immobiliare.

La regola empirica, spesso utilizzata da esperti del settore, suggerisce che investire in un immobile per affittarlo sia conveniente solo se il rendimento lordo annuo supera il 5%. Questo non significa che un rendimento inferiore sia automaticamente negativo, ma indica un livello di profittabilità al di sotto della soglia di convenienza per la maggior parte degli investitori. Infatti, questo 5% deve coprire non solo l’ammortamento del mutuo (se presente), ma anche le spese di gestione (IMU, TASI, manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, assicurazioni), le imposte sul reddito da locazione e, ovviamente, l’inflazione.

La formula, semplice ma potente, ci permette di invertire la prospettiva: sapendo il canone di locazione desiderato, possiamo determinare l’investimento massimo accettabile. Basta moltiplicare il canone annuo lordo per 20 (l’inverso del 5%). Ad esempio, se si desidera un canone annuo di €12.000, l’investimento massimo consigliato sarebbe di €240.000 (€12.000 x 20). Superare questa soglia aumenta significativamente il rischio di un investimento poco redditizio, persino deficitario.

Ma la questione va oltre il mero calcolo del rendimento. Altri fattori cruciali influenzano la scelta:

• La posizione geografica: un immobile in una zona ad alta richiesta, anche con un rendimento inferiore al 5%, potrebbe essere più conveniente a lungo termine grazie all’apprezzamento del valore nel tempo. Al contrario, un immobile in una zona poco appetibile, pur con un rendimento superiore al 5%, potrebbe generare perdite di capitale.
• Lo stato dell’immobile: un immobile che richiede importanti lavori di ristrutturazione potrebbe ridurre significativamente il rendimento effettivo, vanificando il vantaggio di un canone elevato.
• La liquidità: la possibilità di rivendere l’immobile in tempi brevi e a un prezzo equo è fondamentale. Un investimento immobiliare, a differenza di altri, non è facilmente liquidabile.
• Le spese impreviste: è fondamentale prevedere una quota di budget per far fronte a spese impreviste, come riparazioni urgenti o periodi di vuoto locativo.

In conclusione, il 5% di rendimento lordo annuo rappresenta una linea guida, non una regola assoluta. Una valutazione attenta e completa di tutti i fattori coinvolti, accompagnata da una consulenza professionale, è indispensabile per decidere se investire in un immobile o rimanere in affitto, scegliendo l’opzione più adatta alle proprie esigenze economiche e al proprio profilo di rischio. Solo un’analisi accurata, che vada oltre i numeri, può garantire una scelta consapevole e di successo.